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旅游與城市規劃設計專家 產業地產與新型城鎮化運營服務商
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一、概念解析
休閑商業是休閑時代背景下,由消費者的消費需求及消費行為模式變化催生的一種基于傳統商業的升級。在這一形態下,休閑娛樂不再是購物的點綴,反而成為了消費的主要對象;購物也不再是人們的第一目標,消磨時光、商務接待、與家人朋友共處等各種休閑需求超越了購物,成為了消費動力。

“以消費體驗過程為核心的業態成為商業地產關注的重點”
“吸引力和業態創新是未來休閑商業地產發展的主要要素和重要方向”
“創意型業態是休閑商業地產的生力軍”
“休閑商業升級必將引領新型城鎮化浪潮

二、打造模式
城市休閑商業聚集區(城市休閑聚落)
都市休閑聚落,是指位于都市之中,具備一定的休閑消費吸引力、有相當規模和場地空間,能夠聚集人群并為之提 供休閑游憩的聚集區域。
1按核心吸引力分類
旅游型都市
休閑聚落
歷史文化街區、
古建筑型
主題樂園型
公園型
旅游購物型
……
打造要點
核心吸引力:具備吸引外地或以旅游為目的的本地游客的特點和能力。
目標客群:主要是外地游客,根據類型不同,所吸引的客群的細化結構也有所側重。
開發特點:研究目標客群的喜好和消費層次,并針對項目的核心吸引力,考量其競合態勢,從而尋求項目本身的發展空間。
商業型都市
休閑聚落
現代綜合購物型
特色購物街區
不夜城、酒吧等
休閑型
藝術或游樂型
……
打造要點
核心吸引力:該類型的休閑聚落最終形態為商業形態,表現為最終生成為某種的商業業態,或以餐飲、或以泡吧或以購物等為核心業態的聚落模式。
目標客群:主要是本地和附近居民,以及商務休閑客源。
開發特點:尋求區域的商業空白點和市場空白點,針對空白創造自身有效發展前景。
2按客群消費行為分類
購物型都市
休閑聚落
主力店柜臺型
小商鋪聚合型
shopping mall
開敞式購物型
……
打造要點
核心吸引力:購物
目標客群:本地客源為主,部分為外地到本地以購物為目的的消費群體。
開發特點:以“購物”為核心和最終目的。從關注客群購物心理的敞開式購物,發展到休閑體驗比重增加的新型生活購物中心。
消費型都市
休閑聚落
餐飲消費型
休閑聚落
游樂消費型
酒吧、KTV等不夜城
消費型
新主題商務休閑
消費型
……
打造要點
核心吸引力:以休閑消費為核心,休閑產業引導或主導,購物為配套的商業地產開發模式。
目標客群:本地休閑客群,商務型客群。
開發特點:本類型的都市休閑聚落,在成功運營之后,都將成為一種單一的消費代言,如到后海去“泡吧”,到簋街去“吃飯”,到熱公館去“泡浴”。
休閑商業街
步行街的形成機制是決定其整體或局部商業格局、形態的基礎原因,分析休閑步行街的形成機制(即核心消費吸引力),可以把休閑步行街分為以商業導向的休閑步行街和以休閑旅游導向的步行街兩大類。這兩類步行街在開發和運營過程中由于其面對的客源需求不同,其開發和運營模式也不盡相同。由于這兩類步行街中具體吸引力依托資源不同,還可進行次級分類。 供休閑游憩的聚集區域。
1開發模式
傳統商業街
休閑化升級
(王府井、南京路、
春熙路)
特色休閑
商業街
(成都錦里,杭州
清河坊)



休閑商業街
開發模式



文化化
以文化為媒
歷史遺跡展示
情景雕塑
旅游功能分區和游線設計
景區化
以景區標準提升
游吸引物及游憩方式設計
景觀設計和公共空間設計
傳說演藝
休閑化
以休閑為催化劑
調整商業結構
業態休閑化提升
引入休閑項目
2打造手法
十化手法
人性化:遵循以人為本 文化化:塑造文化吸引核
景區化:提升街區品質 休閑化:調整休閑業態
生活化:利用居民生活原態 精致化:注重設計細節
娛樂化:挖掘民俗娛樂 生態化:保護景區環境
旅游小城鎮
旅游小城鎮:是指依靠某類具有開發價值的自然景觀或人文景觀,以旅游服務和休閑產業為主的小城鎮,是一種以商業街區為主要形態,休閑聚集與居住聚集混合的綜合開發項目。
形成的前提:旅游產業的“消費搬運”及“產業集聚”;
建設的要點:特色化;
發展的核心:泛旅游產業整合。
1類型
景區型旅游小城鎮
自然景區型:加強自然資源和環境保護,控制城鎮的承載力
行業依托型:以泛旅游產業為基礎,構建產業集群,形成旅游產業與特色產業的互動共贏發展
古城古鎮型:促進旅游從觀光型轉向度假型、生態型及復合型,實現主題特色化、業態休閑化發展
休閑聚集型旅游小城鎮
集散型:一般具有較好的區位優勢與生態環境 ,適宜進行“商業+休閑+旅游地產”的開發
城郊型:大多面臨周末或小長假市場上的周邊居民或企業,應從完善城市空間布局和功能分區的角度開發
資源依托型:以優勢資源為基礎,以休閑度假為方向,走觀光、休閑、度假、養生、會議等于一體的綜合發展之路
2基礎模式
3發展架構
打造“核心吸引中心”
創造核心吸引力的基石
構造“休閑聚集中心”
留住客人并擴大其消費的載體
創造“延伸發展中心”
創造利潤與獲取土地增值效益
的根本
創造差異化競爭力的關鍵在于運用
文化進行創新包裝
吸引核
風貌吸引力:古鎮、藝術、創意、西洋
廣場吸引核:激光水秀、篝火晚會、演藝
餐飲吸引與聚集:一招先吃遍天
聚集核
酒吧與夜間聚集:留客的關鍵
創意工坊街區:百工坊、百藝坊
娛樂游樂街區:演藝、洗浴、養療
地產延伸
街區與商業房地產
就業與本地居民第一居所
大城市與周末居住第二居所
遠客與度假居住第三所
養老居所
三、綠維案例

城市中心商業區
西寧商業巷

休閑商業綜合體
鹽城金大洋城市生活廣場

休閑商業綜合體
吉安美食城

商業綜合體
河南鄭州豐慶國際廣場

歷史文化街區
南通天生港澤生街

歷史文化街區
鹽城鹽瀆明城

古城古鎮
嘉峪關觀禮古鎮

霍爾果斯口岸
綜合服務中心
四、綠維研究
商業綜合體的出路何在——體驗化與休閑化升級 休閑商業升級 引領新型城市化浪潮
都市休閑聚落研究對歷史街區旅游開發模式的初步探索
休閑消費業態升級是商業地產成功的關鍵慢生活下的古城鎮開發模式初探
商業新方向:休閑商業意識形態抬頭城鎮休閑商業化模式與新型城鎮化建設
五、相關專題推薦
您還對哪些內容感興趣?您對綠維有哪些意見或建議?我們竭誠感謝您助力綠維的發展!
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